耐久性・耐震性

注文住宅の耐久性を決定する3つの要素について調査。耐震性の向上のための構造の種類とそれぞれの特徴についても解説しています。

住宅の耐久性を左右するもの

家の耐久性を決定する要因は（1）材料の違い、（2）施工品質・工法、（3）メンテナンスの3要素と言われています。

耐久性は住まいづくりにおいては重要な要素の一つ。高耐久とは一般的に構造材や外壁材に耐久性の高い材料が使われてると考えられがちですが、それだけでは長持ちする住宅にはなりません。

どれだけ優れた材料が使われていても、耐震性が低ければ地震に弱く修繕を繰り返さなくてはなりません。また、建物を構成する中には設備機器や配管、防水材等、比較的寿命が短いもの（15年程度）もあります。こうした設備が容易に交換できればメンテナンスも楽になり、長持ちする注文住宅と言えます。

その他、耐火性能に優れている、ライフスタイルの変化に応じてリフォームがしやすい構造などが住宅を長持ちさせるためのポイントとなっています。

材料や工法・構造の違いが耐久性に深く関わっていることは間違いありません。ですが、建物の修繕は必ず起こることと考えると、3番目のメンテナンス性能はとても重要。

定期点検とメンテナンスしやすい構造であるかが高耐久性のカギを握っていると言えるでしょう。

耐震性能が高い家の構造とは

地震に強い家の構造には耐震構造、制震構造、免震構造の3つがあります。

• 耐震構造

建物の基礎や柱などを強固なものにする、筋交いなどの入った耐力壁で揺れに対抗するなど、建物の強さで地震の揺れに耐える構造のことを言います。

• 制震構造

建物の壁などに制震装置を組み込み、地震エネルギーを吸収して建物の揺れを小さくするので大地震でも建物のひび割れなどを少なくできます。地震の揺れは20～30％程度減らすことが可能です。

• 免震構造

建物の基礎部分と土台の間に、鉄板と特殊なゴムを交互に重ね合わせた「積層ゴム」や、振動エネルギーを吸収するダンバ（振れ止め）などの免震装置を取り付け、地震の揺れを直接建物に伝えないようにする構造になっています。建物と地盤を切り離す効果があり、地震の力を40～60％カットできます。

建物を中心に耐久性・耐震性について説明してきましたが、忘れていけないのが地盤対策です。建物をどんなに頑丈にしても地盤が緩んでいては意味がありません。

耐震性を真剣に考えるのであれば、地盤調査をして程度に合わせた基礎をつくることが重要です。

従って、建設業者を選ぶ際には、どれだけ地盤調査に力を入れているか確認することが必要になってきます。

長期優良住宅で受けられる優遇制度とは？

平成21年6月、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。

長期優良住宅は、長期間良好な状態を保つために設けられた、いくつかの基準を満たした住宅のことです。耐震性は、その基準のひとつであり、とても重要な項目だと考えられています。

長期優良住宅に認められるための耐震性としては、「耐震等級2以上」「大規模地震時の地上部分の各界の安全限界変形の高さに対する割合をそれぞれ40分の1以下にする」「免震建築物である」のいずれかに当てはまる必要があります。

各地の震災で実際に耐震性の重要さを実感し、今後も家の耐震性は必ずチェックするべき項目でしょう。

長期優良住宅の認定を受けるためには耐震性以外にも、「可変性」「バリアフリー性」「省エネルギー性」「住戸面積」「住宅環境」「維持管理・更新の容易性」「劣化対策」などがされている項目に置いて基準を満たすことが必要です。

長期優遇住宅が受けられる優遇制度

長期優良住宅と認定される基準を満たすと、住宅を建てる際にそれだけコストは高くつきます。

その負担を軽減するために、長期優良住宅の認定を受けるとさまざまな優遇を受けることができます。

1.住宅ローン控除

住宅ローン控除は長期優良住宅でなくても受けられる制度です。受けられる条件としては、「居住用の住宅であること」「引き渡し完了から6カ月以内に居住すること」「床面積が50mm²以上であること」「借入金の償還期限が10年以上」「合計所得金額が3000万円以下」などといったものがあります。

条件のひとつに、控除の対象になる借入限度額がありますが、この限度額が一般の住宅だと上限4000万円が、長期優良住宅の場合は5000万円に引き上げられます。

控除額は1％で、僅かな金額だと思うかもしれませんが、4000万円の1％控除を10年間受ける控除額は400万円、これが5000万円になると500万円になるので、決して小さなものではありません。

2.所得税の投資型減税

長期優良住宅の認定を受けるためには、耐震性や省エネルギー性などいくつもの項目で基準を満たすことが必要であり、その基準を満たす住宅を建てるためには、どうしても一般の住宅に比べてコストが高くなってしまいます。

長期優良住宅の認定を受けるための性能強化費用のうち、500万円までの10％が所得税から控除されます。控除額がその年の所得税額を超える場合は、翌年に持ち越して控除を受けることが可能です。

3.不動産取得税

土地や家屋を購入・建築したり、新しく不動産を取得すると、不動産取得税が発生します。これは、不動産の購入ではなく取得に対してかかる税金で、売買はもちろん、贈与された場合にも税金がかかり、手持ちの物件と交換した場合でも発生します。

この不動産取得税の控除の対象となるのが、一般の住宅だと1200万円が、長期優良住宅の認定を受けると1300万円に引き上げられます。

4.固定資産税

一般の住宅の場合、戸建ては3年間、マンションは5年間の固定資産税の減額措置があります。これは、床面積50mm²から280mm²の住宅の固定資産税が、一定期間2分の1に減額される制度です。

長期優良住宅の場合は、この固定資産税の減税期間が延長になり、戸建てで5年間、マンションは7年間の減額を受けられます。

5.補助金

長期優良住宅を建てた場合、補助金を受けることもできます。

新築とリフォームでこの補助金は異なりますが、新築の場合は「地域型住宅グリーン化事業」、リフォームの場合は「長期優良住宅化リフォーム推進事業」から補助金が支給されます。新築は、対象経費の10％で上限100万円、リフォームは対象工事費用の1/3までで上限200万円までです。

6.金利の引き下げ

住宅ローンの中でも人気の高い「フラット35 S」は、良質な住宅で、一定期間通常よりも0.3％低い金利が適用されます。

この住宅ローンにはAタイプとBタイプがあり、一般の住宅の場合は、当初の5年間が適用されるBタイプへ変更に対して、長期優良住宅と認定されると当初10年間の引き下げが受けられるAタイプを利用できるので、金利の面でかなり得になります。

ただし、こちらは住宅を購入する場合の住宅ローンになりますので、リフォームの場合は、「フラット35リノベ」になります。

「フラット35リノベ」は、長期優良住宅へのリフォームによって引き下げ率が0.6％とより大きくなるのでさらにお得でしょう。

7.地震保険料の割引

長期優良住宅に認定されることは、耐震性の基準を満たしていることになります。そのため、地震保険を利用する際に、割引が適用されることが多いです。

月々の保険料又は年間保険料などから割引になるため、長い目で見るとかなり得になる割引です。

ただし地震保険は任意の保険になるので、地震保険に入らない選択をした場合はもちろん保険料は不要です。

長期優良住宅の認定を受けることで、得られる優遇はさまざまですが、税制などは頻繁に改正が行われるため常に最新の制度を確認しておく必要があります。また、戸建てとマンション、新築とリフォームでは制度が違う場合もあるので、その点も確認しておくとよいでしょう。

長期優良住宅を建てるなら、このメーカー・工務店がおすすめ！

三河地域はたくさんの住宅メーカーや工務店がありますが、長期優良住宅を考えて住宅メーカーを探すのであれば、こちらのメーカー・工務店がおすすめです。

空間をいかした家造り、エサキホーム

愛知・岐阜・三重で新築戸建てを販売する住宅メーカーです。20畳以上のキッチン、2台以上の駐車スペースなど、広々とした空間をいかしたゆとりの家づくりが魅力です。

長期優良住宅対応を基本としており、劣化対策の耐久等級3、耐震等級2または3、省エネルギー性も等級4と、規定を満たした家づくりによって、長期優良住宅の認定を受け、優遇が受けられると同時に、住む人が安全に暮らせるように配慮されています。

施工事例は、5LDKの広々としたリビング空間に、ウォークインクローゼット、リビング収納なども備えたゆとりのある住宅です。

コスト削減で安心施工、オカザキホーム

無駄を削ることでコストダウンを行い、適正価格にこだわった家づくりをモットーとしています。

下請けなどを使わず、直接施工を行うことで、コストを省くだけでなく、しっかり目の行き届いた安心の施工が行われるのも魅力です。長期優良住宅にも対応しており、豊田市下市場町の豊田営業所に併設するモデルハウスでは、実際に長期優良住宅を体感することができます。

基本をこだわりぬいた、一条工務店

全国に支社を持つ大手住宅メーカーです。耐震性や耐久性においては定評があり、地震でも損傷しなかった住宅として話題にもなりました。

長期優良住宅を標準とするなど、基本性能にこだわった家づくりを行っています。和風や洋風、和モダンなど、幅広い住宅のラインナップがあるので、好みの家を選べますよ。