賢く資金計画を立てるコツ

注文住宅を建てるために必要な費用内訳を整理。頭金や総借入額の計算方法など、住宅ローン資金計画の立て方も掲載しています。

注文住宅にかかる費用の内訳

注文住宅を建てる際に知っておきたいことは、かかる費用は住宅本体以外にもあるということです。その内訳について、簡単にまとめてみました。

住宅本体にかかる費用

• 建物本体工事費用：坪単価×延床坪数
• 設計料（建築費用の8～10%程度）
• 測量費・地盤調査費用（測量費は30坪3万円程度、地盤調査費は7万円程度）

住宅本体以外にかかる費用

• 解体費（建替えの場合）：坪単価×延床坪数（1坪あたりだいたい3～4万円）
• 屋外排水費用：新規引き込みの場合は100万円程度
• 火災保険：50～100万円程度（建物の年数・等級による）
• 確認申請費用：20万円程度
• 登記関係費用：25～30万円程度（取り壊した建物の登記＋新しい建物の登記）
• インテリア（カーテンや家具、家電などの内容によって変わります）

その他諸経費

• 引越し費用
• ローンの手続き費用
• 税金（印紙税、不動産取得税、登録免許税など）

以上のように、住宅本体以外にかかる費用は400～500万円程度考えておかないといけないことがわかります。

この他に、土地購入費用や必要に応じて追加で地盤改良費用も考えられます。

住宅ローンの考え方

総費用が把握できたら、次に考えるのが住宅ローンの資金計画です。

住宅ローンは借りられる金額ではなく、返せる金額をベースに考えます。一般的には…

• 頭金が物件価格の20～30%
• 総借入額は年収の4倍以下
• 月額返済額は月収の20%以内

で考えるのが適切と言われています。借入・返済額のシミュレーションは金融機関のホームページでもできるので、そこで計算してみてください。

また、家は住み続ければメンテナンスなどの必要経費や思わぬ出費も発生することが考えられますので、月額返済額は無理がなく少し余裕のある額に設定しておいたほうがよいでしょう。

住宅ローンの代表的な種類としては、民間ローン（銀行、信用金庫、クレジット会社など）、民間+公的ローン（フラット35、すまい・るパッケージ）、公的ローン（財形住宅融資）があります。

商品内容や条件は借入先によって様々ですので、あらかじめ資料を取り寄せるなどして情報収集しておくことをおすすめします。

この他、注文住宅メーカーの中にはお金に関するセミナーを開催しているところもありますので、そうしたイベントに参加して勉強しておくのもよいかもしれません。

頭金がゼロでローンを組むことは可能

マイホームの購入時、基本的には住宅ローンを組むことになりますが、どれくらい借りることができるのかは申し込み者の経済力次第です。金融機関側としても様々な点をチェックし、どれだけの返済能力があるのかを見極めています。

できれば自己資金が多い方が良いに越したことありません。ただ、昨今では頭金がゼロの融資に応じてくれる金融機関も増えています。しかし、そこにはいくつかのデメリットが潜んでいることも忘れてはいけません。融資を受ける際は、どのように返していくかを細かく把握したうえで相談するようにしましょう。

デメリット1 返済負担が大きくなる

頭金がゼロということは金融機関からの借入額が増えるので、月々の返済額は増えていきます。住宅ローンは一般的に35年です。35年×12か月の、合計420回の返済を続けていかなければいけません。単純に頭金を420万円用意できたとした場合、月々の返済額が1万円減る計算です。金利の計算も入るので、更に返済額に違いが出てくるでしょう。

それでも賃貸で家賃を支払い続けるより、マイホームを購入した方が良いと考える方もいるかもしれません。しかし、ギリギリの状態で組んだローンは、完済できる可能性を低くしてしまいます。

頭金が少ないと借入比率が増え、利息も高まくなるのがデメリットです。返済総額も増えていき、結局は自分自身の負担が増えていくことを忘れ内容にしましょう。

デメリット2 借金が残る可能性

頭金がゼロの場合、仮に途中でマイホームを手放さざるを得なくなった際、借金になってしまう可能性があります。ある程度の頭金を入れておけば借入金も減るので、途中で手放すには家を売却した額で借入金（残りのローン）を相殺できるかもしれません。しかし、頭金がゼロの場合はそれも難しいでしょう。

新築で購入した場合、「鍵を開けたら価値が2割減る」という言葉があるように、一度住んだ以上新築ではなくなります。新築の価格で売却できる可能性は低いと考えておきましょう。

この点は途中で手放すことがなければ関係ない話ではありますが、住宅ローンを組む時点で途中で挫折すると考えている人はなかなかいません。誰もが完済して本当の意味で「自分のもの」にしたいと思いつつも、やむを得ない事情で手放すことになってしまっているケースもあります。現状を考えると、「完済すれば関係ない」とは言えない問題です。

デメリット3 住宅ローンの審査で不利になるかもしれない

頭金ゼロでもローンを組める金融機関もありますが、一般的にはやはり頭金をある程度要求されるものです。一つの目安として、購入物件の2割から3割程度が頭金の相場とされています。「返済すれば問題ない」と考えている人も多いでしょう。

しかし、金融機関側としては延滞・遅滞リスクを避けたいからこそ、頭金のことも含めてチェックしている点に注意です。頭金がゼロということは、金融機関側から「日常生活の中で頭金を貯蓄するだけの余裕がない」と判断されかねません。

当人とすれば、「頑張って返済すれば良い」との考えがあるとしても、金融機関側はこれまでの様々なデータを持っています。頭金ゼロで融資をしたものの、結局は途中で住宅ローンの返済がままならなくなってしまう。そして返済が滞ってしまうケースが保管されると、前例があるということになるため、結果として審査で不利になります。

途中でリスクを背負うようになっているからこそ、金融機関側も慎重に審査しなければいけません。金額の問題として考えているのではなく、「頭金を用意できないライフスタイルバランス」に対しての評価です。

自分自身がどれだけ「大丈夫」「自信がある」と思っていても、前例がある以上信用を勝ち取るのは難しいでしょう。頭金ゼロの融資の破綻率は金融機関側も把握しているので、どうしても「リスク案件」だと判断されるはずです。審査の不利をなくすためには、別の方法でアプローチをかけて、これから先も自身に返済能力があると証明できるものを用意しておきましょう。

住宅購入後にかかる費用

「マイホームを購入すれば、ローンさえ何とかすればお金の心配は終わり」ではありません。

マイホームを購入後には、固定資産税や都市計画税を納める義務も発生します。そして、マイホームを大切に、長く住めるように保つために必要とされるメンテナンス代も用意しなくてはいけません。

住宅購入後にかかる費用として、分かりやすいものは税金とメンテナンス費用と言えるでしょう。

また、保険料も必要となります。

それでは、一つひとつにどのくらいの費用が必要となるのでしょうか。

分かりにくい税金のことをしっかり押さえる！

まず、固定資産税について見ていきましょう。

固定資産税とは、毎年1月1日に固定資産を所有している人に対して、市町村が課する税金のこと。

マイホームや土地を所有している人は、必ず払わなければいけない税金です。固定資産税は「固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）」という計算式で算出されます。

固定資産を評価し、その上で課税標準額を計算し、税率をかけて求めているのです。

次に、都市計画税について見ていきましょう。

都市計画税は、道路や下水道、公園の設備等の都市計画事業や、土地区画整理事業に必要とされる費用に充てる目的で課される税金のこと。

課税対象となる資産は、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地、および家屋となっています。

税額の算定には、固定資産税算出時に用いた評価額を使用。

「固定資産税評価額（課税標準額）×0.3％（標準税率）」という計算式で、税額を算出します。

税金は住宅を購入すると、それ以降継続して支払う義務が生じるため、維持費として考えておく必要がある項目と言えるでしょう。

メンテナンス費はどのくらい必要？

マンションの場合は、マンションの管理組合で修繕積立を行っているケースがほとんどですが、一戸建ての場合は個人でしっかりとメンテナンス費用を考えて、準備しなくてはいけません。

では、どのくらいの修繕費を見積もる必要があるのでしょうか。

修繕は、一般的に10年に一度と言われています。見た目には支障が出ていなくても、ある日突然雨漏りがして「何とかしなくては！」となっては大変ですから、10年をひとつの目安として業者に見てもらう方が多いようです。

この10年目のメンテナンスをしないままにしておくと、後になってメンテナンス費用が嵩み、泣きを見るケースもあるようです。

メンテナンス費用積立をしよう！

メンテナンス費用として、出来れば月々1万円～1万5千円程度積み立てるのをおすすめします。

マンションの修繕費積立と同様に、必要経費だと思って貯金をしていくことで、いざという時に困らずに済みます。

ある日突然大規模な修繕が必要に！という事態に陥っても、積み立てていなければ痛い出費となります。

家のメンテナンスとなると、どうしても大きな額となりますから、できるだけ前もって準備をしておくといいでしょう。

月々1万ためていけば、1年で12万円、10年で120万円になります。メンテナンスの目安である10年目に120万円用意されていれば、アフターフォローで修繕を勧められたとしても慌てずに済みます。

それでも、業者に勧められるがままにメンテナンスするのではなく、いくつかの業者に見積もりを依頼し、比較検討することも大切です。

相見積もりを行うことで、業者間で競争原理が働き、お得にメンテナンスを受けられることも。

新築のうちは「メンテナンスなんて、まだまだ先の話」と考えがちですが、早くからメンテナンスについて情報収集をしたり、積み立てを行っておくことで、いざという時に満足のいくメンテナンスを受けることが出来るのです。

保険料も大きな出費に

住宅を購入すると、加入を求められる保険があります。ひとつは団体信用生命保険というもの。

略して「団信」とも呼ばれます。都市銀行などでは住宅ローン金利に含まれているケースも多いため、別途支払いは不要。借入残高に応じて、保険料は年々少なくなります。

次に、火災保険料と地震保険料です。火災保険は長期一括払いというスタイルが一般的です。

地震保険は1年～5年の更新のタイミングごとに保険料を支払います。

保険料は地域や建物の構造により異なりますので、保険会社に確認しましょう。

また、火災保険料や地震保険料は、毎年払いにすると地震保険料控除が適用されます。

年末調整や確定申告の時には、忘れないように申し出ましょう。

住宅購入後にかかる費用をしっかりと計算に入れるべし

ローン以外にも、住宅購入後にさまざまな支出があるということを理解しておくことが、その後の生活を大きく左右します。

「新しい家を買ったけれど、生活が困窮してしまった」となっては、本末転倒です。

一番の解決策は、購入のタイミングをしっかりと見極めること。

頭金はこれで十分か、しっかりとやりくりをしていけそうかをよく話し合いましょう。

また、最初の購入額で背伸びをしすぎないことも大切なポイントとなります。